长三角楼市 “俯卧撑”能否撑下去？

mavis submitted made popular 19 周 1 天前 45次阅读   上海证券报   经济新闻  

 上海楼市“乱花渐欲迷人眼”，6月第三周成交均价环比刚创历史新高，7月的第二周数据便环比狂跌10%。

    与此同时，全国二季度新建住房销售价格、土地交易价格同比上涨10.1%、10.8%，涨幅比上季度分别低1.7个百分点、5.7个百分点。

    在这眼花缭乱的数据背后，房价是否像某些地产商所言在做“俯卧撑”？对于长三角房地产市场而言，上海楼市一直是“风向标”。那么，现阶段这个“风向标”正预示着什么风向呢？

    难寻求支撑点的“俯卧撑”

    7月上旬，位于江苏省南京市中心区域的中央路上出现了一个巨幅房产海报——“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。房价真的只是在做“俯卧撑”么？上海楼市六、七月间的表现提供了一个意味深长的“隐喻”。

    上海一家房地产研究机构提供的数据显示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除动迁、配套房)平均成交价格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，仅为12482元/平方米。而就在不久前的6月第三周，该市商品住宅成交均价达到创历史新高的17393元/平方米。两者相比，下挫4911元/平方米。

    从这数据看，上海房价“俯卧撑”意味非常明显。然而，在这组数据背后，却是成交的极度低迷。搜房网统计数据显示，2008年上半年，上海一手房成交(含动迁、配套)11.08万套，共计成交面积1108.65万平方米，其中商品房成交8.4万套，成交面积达800.88平方米，较去年同期的10.17万套，萎缩近2万余套，商品房成交面积更是缩减至2006年的8成。

    “6月间成交均价的攀升与几大高档楼盘的推盘热销期有关，7月远郊低价房成为楼市成交主力，大幅拉低了均价。尽管周均价不能成为判断楼市趋势的依据，但这种价格的‘跳跃’恰恰说明了成交量的极度低迷。楼市的上涨动能应该说已经接近衰竭。”上海房地产研究人士顾海波说。

    在上海，尽管一些楼盘已经出现了打折降价，但依旧难以拉动成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市场日成交一直难以超越900套大关，最低曾经出现200多套的“低记录”。

    “一些专家称购房者已经逐步接受这一轮的房价上涨，并且能够承受这样的房价水平。成交量的低迷并没有支撑这一说法。”华东师范大学经济学教授沈玉芳说。

    与此同时，上半年上海、南京等长三角中心城市出现了高价地块的“退地”、“流拍”现象，地方也加大了解决中低收入人群住房问题的力度，廉租房扩面，中小户型推盘提速。“上海的情况其实是国内大中城市的代表。从成交，到政策环境、地价未来走势，再到普通群众的收入水准，房价‘俯卧撑’都缺乏支撑点。”顾海波说。

    成交低迷不仅是调控结果

    前一阶段，广深楼市大幅调整、长三角部分城市房价略有松动。一时之间，“放松调控”呼声纷起、“救市”之举频现。但有专家指出，房地产目前局势并非完全是宏观调控的结果。

    “房地产市场和所有其他市场一样，在走到一个高点后，必然会有下挫。这是一个自然的市场过程。宏观调控引发的预期变化只是一个诱因。”顾海波说。

    一个已经得到广泛认同的事实表明，中国房地产市场的“高烧”与高收入人群的购房冲动以及住房的投资性需求紧密相关。但同样显见的事实是，中国不可能长期依靠小比例的高收入群体来支撑整个房地产市场，受国内、国际环境环境的影响，当市场预期发生变化，投资性需求“退烧”，房地产市场必然面临着调整。

    “一是前几年房价的直线拉升，二是房价上涨幅度与居民增收不成比例。这些都决定了中国楼市的高位运行没有坚实的支撑。楼市成交低迷不仅是宏观调控的结果，也是这种上涨根基脆弱的必然结果。”沈玉芳说。

    在日前举行的2008长三角区域房地产高峰论坛上，绝大多数的专家和学者都预测下半年长三角区域楼市交易量较上半年还将下降10%左右，而对于下半年房价走势的预测，专家间出现了较大分歧——复旦大学房地产研究中心主任华伟预测房价涨幅将超过5%；搜房控股有限公司董事长莫天全预测下跌5%左右，建设银行上海分行副行长张忠德预测降幅接近10%。

    “无论短时间内房价向上或者向下，中国楼市阶段性见顶的迹象已经相当明显。这是由中国宏观经济形势以及房地产市场的基本面决定的。”复旦大学房地产专家尹伯成说。

    发改委最新数据显示，相较房价涨幅，土地价格涨幅回落速度更快。

    “救市”与“软着陆”

    中国房地产业协会一位专家日前列举了一组数字：1至5月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，增幅同比减少23.8%，其中全国40个重点城市新建商品房和二手房累计成交面积同比下降明显。他认为目前房地产市场的基本情况是：供求关系缓和、房价趋缓、供求结构改善。

    从目前国内房地产市场看，房价上涨幅度趋缓、供求结构改善确实有所体现。但“供求关系缓和”并没有很多的证据。庞大的中低收入人群的住房问题还远未得到妥善解决。“面对眼下房市，改善性购房者推迟买房达50%，对投资者影响更达80%。”易居中国首席执行官周忻这样说。

    “中国房地产出现‘雪崩式’暴跌可能性不大。”尹伯成认为，尽管成交低迷，但包括上海在内的大部分国内大中城市上半年房价依然继续走高，我国城镇房价整体从未出现过明显回落。在这种情况，一些地方政府贸然出手的“救市”之举并不明智。

    尹伯成说，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但由于时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，还不至于出现危及整个金融体系安全的地步。

    据推测，市场假如真的能够下跌，可能出现的情况也只能是：由于不同收入群体的支撑，楼市出现长期的波浪形缓跌。庞大的中等、中低收入人群的刚性住房消费需求正是中国房地产市场逐步实现“软着陆”的坚实基础。 （蔡国兆 俞林凤 新华社记者 徐寿松）

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