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2008

09-13

住宅开发商在绝望中哭声一片

水乡丽人 submitted made popular 11 周 3 天前 49次阅读新浪潘石屹的BLOG 创业新闻

来源：潘石屹的BLOG
　昨天受“凤凰卫视”的邀请，我与任志强一起去《锵锵三人行》做节目。目前房地产市场不仅是杭州万科的员工在哭，可以说已经是哭声一片。在做节目时窦文涛总问房价降不降，第一期节目做完了大家觉得还没有说清楚，我们三人又做了一期。我觉得还是没说清楚，在这里再梳理一下思路。

　　中国房地产的现状犹如12—15岁的青少年一样，还是处在成长期，这是中国经济发展的历史决定的，与今天的美国、英国、法国、日本房地产行业的情况是不能相比的，这些国家的城市化在几十年前，一百年前已经完成。从规模上来看，我国2007年商品房的销售总额达到了2.9万亿元人民币，这已经是一个很大的行业，尤其是房地产对国家经济的带动性很大。全国房地产商会的会长聂梅生曾经做过一项研究，得出房地产行业对别的行业的带动是2.2倍的结论。这样一个规模和影响都很大的房地产业就像一个青少年，个头、身体长得和成人差不多了，但智慧、知识、情感这些软件的发展还不完善。这个行业的管理也不完善。房地产行业从来都和金融有密切的联系，需要大量资金的支持。但在中国房地产行业的资金来源就很单一，没有与房地产相适应的资本市场，主要是靠银行贷款，缺少其他融资渠道。这一点与国外成熟的房地产市场是很不同的。

　　房地产行业发展到2008年，面临的最大困难是缺钱，缺钱到了极点，从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。就像正在长身体的小伙子，却饿上几天没吃饭了，家长还总说你上周吃的太多了。房地产缺钱的原因有四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%，这一点是核心。

　　从今年夏天以来，房地产行业处处在苦苦哀求，甚至自比四川地震时坚持了36天的“猪坚强”，等待解放军来救援。但直到今天没有任何资金政策松动的动静。房地产行业龙头老大万科集团先急了，在中秋到来之际推出了一个“喜迎中秋八盘同庆”的计划，名字很好听，其实就是八个楼盘同时降价。比这个“喜迎中秋八盘同庆”计划对行业打击更大的是“松山湖会议纪要”。媒体采访我时，我一直说，这是伪造的，不可能出自王石或郁亮之口，万科也已出来声明是伪造的，但这份纪要在网上却是广泛流传，成了万科对整个行业的《宣战书》。一时，开发住宅的开发商绝望了。瑞银本月9日报告“价格大战敲响战鼓”中说：“广州富力十个楼盘降价！合景泰富在降价！南京恒大在降价！”……这些大型住宅开发的上市住宅开发商信心彻底丧失了，中小型住宅开发商就更没有信心了。“松山湖会议纪要”作为《宣战书》的效果已经完全达到了。

　　事到如今，房地产业的下一步会出现什么局面？第一：失业率的上升，房地产和它相关的行业是劳动力密集的行业，绝大多数是农民工，这些农民工可能在国家的失业率中没有统计，但是真实存在的。这些农民工全部来自中国最贫困的省份。第二：住宅价格互相攀比打折销售，但成交量急剧萎缩。市场历来都是买涨不买跌，住宅市场如此，股票市场也如此。第三：地方政府的出让金收入大幅度缩水，2006年，2007年出让的土地，地方政府有些收上来一部分出让金，有些还没有收到。第四：住宅开发商萎缩、亏损、被兼并甚至破产，尤其是那些买的土地的楼面价比售价还要贵的住宅开发商，当时的比喻是：“面粉的价格比面包贵”。第五：银行的金融安全受到来自两方面的威胁，购房客户的“断供”和住宅开发商的不良贷款。

　　与其他房地产商一起讨论，对以上这几种结果发生的时间顺序各有不同的看法，但对这几种情况发生的可能性，大家的看法是一致的。

　　眼下当务之急，是要给市场信心，给房地产行业贷款尽快“松绑”，解除捆绑在房地产行业的各种“绳索”。

　　给市场以信心是最重要的，这需要大家的努力。

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